Il diritto condominiale preso sul serio: non operatività del principio di apparenza in condominio
di Ettore Ditta
Accade talvolta che il coniuge dell’effettivo condomino oppure chi è titolare solo di un diritto di usufrutto su un immobile che fa parte di un edificio condominiale si presenti in assemblea senza portare alcuna delega, chieda all’amministratore informazioni sulla gestione condominiale e arrivi pure a pagare le rate delle spese di amministrazione. Anche se una adeguata trasparenza sarebbe comunque consigliabile, questa situazione è perfettamente legittima quando l’effettivo avente diritto è d’accordo e, soprattutto, quando le spese condominiali vengono versate alle scadenze regolari. Ma succede pure che invece il condomino “apparente” non versi le spese di amministrazione dovute e che l’amministratore si veda così costretto a recuperare coattivamente gli importi non versati. In tal caso, tuttavia, l’amministratore deve fare molta attenzione nell’individuazione del soggetto effettivamente obbligato per legge ad eseguire i pagamenti.
Il principio dell’apparenza del diritto
Infatti, in relazione ai rapporti condominiali non trova applicazione il principio della «apparenza del diritto» che nell’ordinamento giuridico italiano opera invece in altri settori per tutelare l’affidamento posto in maniera incolpevole da parte dei terzi. La Corte di cassazione, a partire dalla fondamentale sentenza delle Sezioni unite 8 aprile 2002, numero 5035, ha sempre escluso la possibilità di ricorrere al principio dell’apparenza del diritto anche per le questioni condominiali.
Viene spiegato che rispetto all’azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è legittimato passivamente il vero proprietario di quella unità e non anche chi possa apparire tale, perché, nei rapporti fra il condominio, che è un ente di gestione, ed i suoi singoli partecipanti, non sussistono le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, che persegue essenzialmente esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, mentre i condòmini non possono essere considerati terzi rispetto al condominio.
Questa regola è stata affermata con riferimento al venditore il quale, pure dopo il trasferimento di proprietà non comunicato all’amministratore, abbia continuato a comportarsi ancora come proprietario (Cassazione ordinanza 15 gennaio 2020, numero 724), all’usufruttuario dell’immobile al quale viene richiesto il pagamento delle spese per opere straordinarie (Cassazione ordinanza 19 ottobre 2022, numero 30877) e alla convocazione nell’assemblea condominiale che deve essere inviata solo agli effettivi condòmini e non a soggetti differenti (Cassazione sentenza 27 ottobre 2022, numero 31826 e ordinanza 24 aprile 2023, numero 10824). L’amministratore, tuttavia, dispone di strumenti idonei ad evitare questi problemi.
Il ruolo dell’amministratore
L’articolo 1130, numero 6, del Codice civile infatti, prevede, fra le altre attribuzioni dell’amministratore, l’obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, insieme ad ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni e l’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, deve richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe; e, dopo il decorso di trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione deve acquisire direttamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
Inoltre, l’articolo 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, stabilisce che chi cede diritti su unità immobiliari, fino quando non viene trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto, resta obbligato in solido con l’avente causa per i contributi maturati.