Il diritto condominiale preso sul serio: il condomino che lascia l’assemblea non si computa nella maggioranza deliberativa
di Ettore Ditta
L’articolo 1136 del Codice civile contiene le maggioranze che devono essere raggiunte, rispettivamente, per la valida costituzione dell’assemblea e per l’approvazione delle deliberazioni. In prima convocazione l’assemblea si costituisce con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Invece, in seconda convocazione, l’assemblea si costituisce con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio ed è valida la deliberazione approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Può accadere però che uno dei partecipanti all’assemblea, prima della conclusione di quest’ultima, decida di andarsene, lasciando l’adunanza. Bisogna allora chiedersi quali siano le conseguenze dell’abbandono dell’assemblea.
L’abbandono dell’assemblea prima del voto
Innanzitutto ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall’articolo 1136 per l’approvazione delle delibere assembleari, non è consentito tenere conto dell’adesione espressa dal condomino che si sia allontanato prima della votazione, dichiarando di accettare le decisioni della maggioranza, perché solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condòmini che crea l’atto collegiale.
Anche l’eventuale conferma dell’adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente all’adozione della stessa, non può valere, in questa situazione, come sanatoria dell’eventuale invalidità della delibera conseguente al venir meno della maggioranza deliberativa prescritta, dal momento che tale conferma può avere solo il valore di rinuncia a dedurre l’invalidità, senza che comunque venga preclusa agli altri condòmini la possibilità di esercitare l’impugnazione (Cassazione sentenza 1208/1999).
La maggioranza costitutiva e quella deliberativa
Inoltre si deve considerare che il condomino che è presente nel momento in cui ha inizio la riunione, ma è assente all’atto della deliberazione, deve essere considerato nel computo della maggioranza costitutiva dell’assemblea, ma non anche nel computo della maggioranza deliberativa.
Di conseguenza il decorso del termine di trenta giorni per l’impugnazione prescritto dall’articolo 1137 del Codice civile deve essere conteggiato non dal giorno in cui si è svolta l’assemblea, ma dal giorno in cui perviene il relativo verbale, per quanto riguarda il condomino che si allontana volontariamente dal luogo di svolgimento della riunione assembleare, facendone dare atto a verbale, anche nel caso in cui poi assiste al voto restando sulla soglia della porta di accesso al locale di svolgimento della riunione e prende conoscenza di quanto deliberato (Cassazione ordinanza 4191/2024).
Ed è stato inoltre precisato che l’allontanamento volontario dall’assemblea, pur incidendo – come si è visto – sulle maggioranze deliberative in relazione ai singoli punti all’ordine del giorno, non produce invece alcuna incidenza sulle maggioranze costitutive, che devono sussistere solo al momento iniziale.
