La trasformazione del tetto a falde in terrazza rientra nelle facoltà del condomino dell’ultimo piano
01 Aprile 20
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio mediante idonei materiali.
Dette opere non costituiscono – quindi – innovazioni suscettibili di autorizzazione ai sensi dell’articolo 1120 Codice civile, poiché la norma riguarda non le opere intraprese dal singolo per realizzare un miglior uso della cosa comune ai sensi dell’articolo 1102 Codice civile, ma quelle volute dall’assemblea condominiale con la maggioranza prescritta. Occorre tuttavia considerare che l’articolo 1120, comma 2 Codice civile, nel vietare le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico è astrattamente applicabile anche agli interventi effettuati con le finalità di cui all’articolo 1102 Codice civile, in tal caso dovendosi accertare, oltre alla compatibilità dell’intervento con i limiti derivanti dall’articolo 1102, il rispetto dell’ultimo comma dell’articolo 1120, alla luce del necessario coordinamento normativo che deve farsi tra l’articolo 1102, l’articolo 1120 e, ove si tratti di interventi sulle parti esclusive, con l’articolo 1122 Codice civile.
È quanto precisato da Cassazione, sezione seconda, nella sentenza 917 del 10 gennaio 2024.
L’analisi
Con coraggio rimarchevole, un condomino ha impugnato davanti alla corte Suprema la sentenza che aveva ritenuto illegittima la sostituzione di parte del tetto dell’edificio con due terrazzi, che egli aveva eseguito senza autorizzazione dell’assemblea. La Corte d’appello aveva ritenuto che tale opera costituisse un’innovazione illecita, ma il ricorrente aveva eccepito che tale modifica della parte comune non ricadeva nella previsione dell’articolo 1120 Codice civile, ma era disciplinata dall’articolo 1102 Codice civile, poiché era stata demolita solo una parte limitata del tetto e non era stata alterata l’originaria funzione di copertura, mentre gli altri condòmini non avevano alcuna possibilità di utilizzazione particolare del tetto, conseguendone la piena legittimità delle opere.
Gli amministratori sanno che per decenni la giurisprudenza ha ferreamente sostenuto la illegittimità della trasformazione del tetto a falde in terrazza di uso esclusivo e che per trovare soluzione difforme occorreva riportarsi ad una pronuncia del Tribunale di Messina del 1961. Si ricorderà inoltre che nel 2012 la sentenza 14107 ha mostrato apertura chiara ma alquanto contenuta e che nel 2021 la sentenza 2126 è nuovamente intervenuta mostrando adesione ai principii appena riferiti.
Le facoltà del proprietario del piano sottostante al tetto
La sentenza del gennaio 2024 rafforza molto la tendenza che era emersa in diverse forme anche in altre decisioni ed anzi ha affermato che per la giurisprudenza prevalente il proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, purché non dia luogo a modifiche significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e l’intervento sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio mediante idonei materiali (Cassazione 14107/2012; Cassazione 2126/2021).
Rifluendo su considerazioni più consuete la sentenza ha precisato che il pari uso non va inteso come “medesimo uso” e che occorre individuare, in concreto, i sacrifici alle facoltà di godimento che tale modifica apporti, senza dar rilievo ad una astratta possibilità di uso alternativo o un suo ipotetico depotenziamento (Cassazione 14107/2012; Cassazione 857/2019; Cassazione 13503/2019; Cassazione 41490/2021; Cassazione 19939/2022; Cassazione 2971/2023).