In condominio niente tende o verande che superino il perimetro dei balconi
Una tenda scorrevole, dotata di una struttura fissa (“scatolato” destinato ad accoglierne il contenuto in condizioni di chiusura), e da un ulteriore manufatto destinato a consentire lo scorrimento della copertura, parzialmente tamponato da lastre di lamiera, costituisce un nuovo “volume” è, per tale, non è apriori allocabile in un edificio condominio, se esorbita dal perimetro del balcone sovrastante.
Il nuovo volume che si genera
Lo precisa l’0rdinanza della Cassazione, sezione II civile, 7622 del 23 marzo 2024, che, al di là delle vicende processuali che vi fanno da corollario (per le quali, gli apprezzamenti sul fatto nono sono sindacabili in sede di legittimità), respinge il ricorso presentato dal proprietario della villetta che aveva installato la tenda da sole, richiamando i principi sanciti dell’applicazione della distanza minima di 3 metri prevista dall’articolo 907, terzo comma, Codice civile.
I giudici di merito e di legittimità, nel qual caso, hanno enfatizzato la consistenza dei nuovi volumi generati dalle strutture fisse, unitamente alla tenda scorrevole, poste in prossimità della soglia dei balconi e, come tali, li hanno ritenuti suscettibili di minarne anche la sicurezza del proprietario dell’appartamento sovrastante. Nulla da fare, pertanto, per le tende esterne di nuova generazione, se non c’è consenso preventivo.
La tutela della veduta in appiombo
Il divieto di costruire a distanza inferiore a tre metri da una preesistente veduta, stabilito dalla norma, si pone a salvaguardia di tale diritto, e riguarda –ricorda il decidente – in genere tutto ciò che è realizzato a distanza inferiore da quella prevista dalla legge, di qualsiasi materiale e forma, idoneo ad ostacolare stabilmente l’esercizio della inspectio e della prospectio.
Viene così ribadito in ordinanza che, nell’ambito dei rapporti tra proprietari di immobili situati in edifici in condominio, il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio. Ciò vuol dire, che lo stesso è ben in grado di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e la riservatezza del vicino.
Anzi, in punto, viene espressamente riferito che già l’articolo 907 Codice civile opera in sè il bilanciamento tra «l’interesse alla medesima riservatezza e il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita» (Cassazione ordinanza 5732/2019, Rv. 652708; Cassazione sentenza 955/2013).
Il rispetto delle distanze
Né, in tema di condominio negli edifici, rileva la compatibilità tra la normativa in tema di distanze e quella sull’uso della cosa comune, a norma dell’articolo 1102 Codice civile, poiché «… la realizzazione, in appoggio al muro perimetrale del fabbricato, di una tettoia insistente su di un resede in proprietà esclusiva di uno dei condòmini deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute degli altri appartamenti, in applicazione dell’articolo 907 Codice civile, … giacché la tettoia insiste su un’area di proprietà esclusiva e non condominiale ed essendo i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite» (Cassazione sentenza 17216/2020).
In conclusione, il proprietario di un piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture (nella specie, finestra e non balcone aggettante) la veduta appiombo, sicché può imporre al vicino di non costruire una veranda o una tenda su struttura fissa, seppur nei limiti del perimetro del sottostante balcone, a meno di tre metri.